香港樓 VS 日本樓 (按揭篇)
香港樓 VS 日本樓 (按揭篇) 2014/1/23 下午 02:03:15 網誌分類: 經濟
上篇文章講左香港樓同日本樓租金回報比較，在這個Case入面，物業是full paid的。但在香港買樓，大部分人都唔會full pay，只係會比首期，其他部分就會問銀行借錢，即係大部分人都會做按揭。今次就比較下香港樓同日本樓在做按揭的情況下，回報有什麼分別。
買樓做按揭是有槓桿的效果。由於香港政府由2009年後逐步開始收緊按揭，投資物業由從前只需要一成半首期就可以買收租樓，到現時要比五成或以上，即是從前你比15元就可以買到100元物件。尾數可以分期還，但你要比小小利息銀行賺。當100元物件升10%，你就賺10元。你投資15元計，回報是66%，如果是冇按揭下，回報是10/100 =10%。所以買樓做按揭係等於做左槓桿。物業升值時，能夠透過按揭升值更多。
假如現在你買入沙田第一城一個300萬單位，呎數約400單位，你就要比五成首期，即係要比150萬首期。如果問銀行借150萬，分30年還款，現在利率約2.15%，每月供款為$5,657。每月收租金額為$9,000。第一年租金收入$9,000*12=$108,000，而第一年利息開支為$31,897。第一年回報為: $108,000-31,897 = $76,103， 76,103/1,500,000 = 5.07%。
從以上例子可以看到，自從政府收緊左物業按揭後，買樓收租成本增加，同埋租金回報減少好多。如未有收緊左物業按揭前，你可以做8成半按揭，假如你買入沙田第一城一個300萬單位，呎數約400單位，即係要比45萬首期。如果問銀行借2,550,000萬，分30年還款，現在利率約2.15%，每月供款為$9,618。每月收租金額為$9,000。第一年租金收入$9,000*12=$108,000，而第一年利息開支為$54224。第一年回報為: $108,000-54,224 = $53776， 53776/450,000 = 11.95%。
假如你做3成按揭，假如你買入沙田第一城一個300萬單位，呎數約400單位，即係要比90萬首期。如果問銀行借2,100,000萬，分30年還款，現在利率約2.15%，每月供款為$7920。每月收租金額為$9,000。第一年租金收入$9,000*12=$108,000，而第一年利息開支為$44,655。第一年回報為: $108,000-44,,655 = $63,345， 63,345/900,000 = 7%。
我們看看投資日本樓的回報。如投資日本一個4000萬日元物業，外國人做按揭為五成，即要付2000萬日元首期，現在利率大約3%，每月供款為$138,116。每月收租金額為$269792。第一年租金收入$269792*12=$3,237,500，而第一年利息開支為$585,339。第一年回報為: $3,237,500-585,339 = $2,652,161，2,652,161/20,000,000 = 13.26%。
在政府收緊左物業按揭前，係香港買樓個租金回報其實唔錯，加上槓桿左個升幅，其實同日本物業租金回報差唔多,甚至比其他地方物業租金回報好(如台灣)。所以係政府唔減辣招之下，令租金回報大減，係這個情況下，只可做五成或以下的按揭，槓桿比率同日本物業差唔多，所以香港投資物業要比首期多過3成以上，冇左係槓桿比率上優勢，加上租金回報比日本樓低，投資其他產品會比香港物業吸引(如人民幣定期存款)，當中日本物業係做按揭情況下更吸引，因為在日元對港元貶值下，借日元等於還少D錢!
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